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房子莫名其妙被過戶？這4種文件千萬別亂給！4道防線破解不動產詐騙

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銀天下 王鼎棫 2025-03-11

 

房子在自己名下就安全嗎？某天接到銀行通知，才發現房子已被陌生人過戶、抵押，甚至將被拍賣，這正是「台版地面師」詐騙手法之一，讓屋主在不知情下失去一切。本文揭露詐騙內幕，並提供4道防線，馬上就可行動，守住我們一生的心血！

 

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「蔡先生，你的房子過幾天就要拍賣了，你知道嗎？」銀行打電話來，讓老蔡瞬間愣住。

 

老蔡50 多歲，住在老家已半輩子，平日最喜歡在院子照顧盆栽兼放空。這間透天厝雖然是父母留給他的遺產，但房子有些老舊，心想也該好好找個買家過戶。某天，他收到銀行來電，說他的房子已經被設定貸款，因為遲遲沒有繳款，銀行要聲請拍賣這間房子來抵債。

 

「怎麼可能？我根本沒貸款啊！」老蔡慌了，趕緊到地政事務所調閱資料，這才發現，自己的房產竟曾被悄悄過戶，屋主一度變成了一個陌生人的名字；而這個人，早已拿他的房子去向銀行借款，現在銀行追不回錢，只能把他的家拍賣。

 

老蔡這才驚覺，他成了不動產詐騙的受害者，這都發生在完全不知情的情況下……。

 

不要以為不會發生在自己身上…

 

2025 年1 月，台北市政府地政局揭露了一則超大型詐騙案，堪稱「台版地面師」。「地面師」來自日本漢字，因為日本影劇作品而在台灣慢慢為人所知。簡言之，詐欺集團鎖定土地或不動產，假冒所有人、偽造文件，欺騙買家或投資者，從中獲取鉅額資金。

 

回到台灣，前案據查在3 年間非法獲利近1.4 億元。詐騙集團鎖定久未辦理繼承登記的房產，偽造代筆遺囑，將許多獨居老人過世遺留的房產非法轉移。集團成員包括里長、律師、戶政人員及員警等40 餘人，分工細密，手法令人震驚。

 

這群詐騙份子的動作，堪比電影情節：

・選定目標：挑那些「很久沒繼承人處理」的房產，等屋主過世後，再悄悄下手。
・偽造遺囑：偽造「代筆遺囑」，再透過公證或律師背書，讓文件看起來超級真。
・組織綿密：集團成員不只是小混混，不管是里長、律師、戶政員、員警統統入列，內外串聯，讓假遺囑一路暢行無阻。
・全套劇本：怕人起疑，集團還準備各種「親友見證」應對，讓人誤認一切合情合理。

 

幸好，北市地政局看穿了這齣戲，直接向檢方報案，讓詐騙集團的「天衣無縫」變成「漏洞百出」。這一切，都始於地政局基層公務人員的警覺。

 

原來，地政事務所的專員在處理相關案件時，發現多起以代筆遺囑辦理的繼承登記，且相關人員如律師、見證人等頻繁重複出現，遂引起懷疑。地政局隨即將相關資料提交政風處，並向台北地檢署告發。經檢、警等單位深入調查，歷時一年，於2024 年11 月對44 名涉案人員提起公訴，成功瓦解該詐騙集團（官方破案實錄）。

 

3種常見詐騙手法，小心為上！

 

另外還有3種常見的詐騙手法：

 

手法1：先以假投資名義詐騙，再誘騙抵押房產貸款

 

這招會先騙受害人投資，甚至申請貸款加碼，最後受害人因還不出貸款，讓房產被拍賣而「財屋兩失」。

 

針對這樣的現象，各縣市的地政事務所已陸續實施防詐關懷措施。一旦發現設定抵押的疑點，如當事人神色慌張、保持手機通話等情形，就會適度提問，並通報員警到場，透過警政、地政互聯網來打擊犯罪。

 

手法2：不肖房仲、地政士聯合假買家，偷天換日將屋子貸款取得現金

 

此時，房仲與地政士會聯合假買家 ，利用賣家不知情與資訊落差，拿他的不動產申請貸款，接著再把不動產轉回賣家，並告訴賣家不買了、甚至落跑。就這樣，賣家莫名背負貸款，錢也被拿走，事後只能透過提告，勉力降低損失。

 

手法3：冒名補發身分證、所有權狀，藉以盜賣土地

 

如北市地政局所警示，詐騙集團鎖定的對象多為年邁的地主。他們會以身分證遺失為由，冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑，再到地政事務所申請補發土地所有權狀，等領到權狀後，就把土地變賣。

 

4大防線，守護不動產安全

 

面對種種令人怵目驚心的詐騙手法，我們可以透過以下4道防線守護財產：

 

第1道防線：別隨意交出印鑑證明與權狀

 

不少詐騙案件都是因為屋主輕信他人，交出印鑑章、印鑑證明、土地權狀、身分證等4種重要文件，結果被人冒用簽約過戶。切記！重大交易應該親自監督，千萬不要輕易將文件交給陌生人！

 

第2道防線：慎選不動產代辦與買方

 

工商社會難免忙碌，而詐騙集團常透過「假買家」或「假中介」來設局。因此在進行買賣、貸款或委託代辦時，一定要慎選合法、信譽良好的仲介與地政士，並確保所有交易文件都有經過合理確認且合法。

 

特別強調，若買賣過程中，對方雖已指派地政士，仍可自己聘請信任的地政士等專業人士扮演顧問，協助監督相關過程，強化財產安全。（想了解地政士與仲介更多資訊，歡迎使用「不動產服務業查詢」）

 

第3道防線：定期查詢不動產登記狀況

 

屋主可以透過內政部地政司的「地籍存摺」或至地政事務所申請謄本，確認不動產名下有無異常變更，避免在不知情的情況下被移轉或設定抵押。

 

此外，也可設置警報通知，掌握不動產的最新狀況。目前政府已免費提供「地籍異動即時通」的服務，屋主可向地政機關申請；當名下不動產發生交易、異動或相關申請時，就會立即收到簡訊或電子郵件通知。一旦發現異常，就能馬上採取法律行動。

 

具體來說，民眾可以設定二組不限本人的行動電話及電子信箱號碼，當不動產有申請買賣、拍賣、贈與、夫妻贈與、信託、抵押權設定、書狀補給、查封、假扣押、判決移轉、調解移轉、和解移轉等相關登記時，地政單位就會發送簡訊及電子郵件通知「指定對象」。

 

第4道防線：申請「預告登記」

 

若申請「預告登記」，即便有人偽造文件，也無法直接辦理過戶或抵押。預告登記就像在位置上放了一張紙條寫著「這是我的位置」，那麼別人就不能隨便坐下。

 

假設父母有被詐騙的風險，子女就可以幫長輩在不動產上做預告登記，把不動產登記給自己。將來父母的不動產如果要移轉，就須經過子女同意，能讓父母的不動產免於第三人覬覦。

 

換句話說，當不動產有了預告登記，就不能偷偷賣給別人，否則地政事務所會說：「不行！子女有先登記，這房子已經佔位了！」同樣的，也不能偷偷拿去抵押，銀行看到登記也會說：「這房子有預告登記，我不敢借錢！」

 

前述不動產移轉、設定抵押的動作，如經詐欺或脅迫，依法是可以撤銷的。但要注意的是，如果不動產已經轉手，被不知情的第三方取得，即可能無法要求返還。因此，若真的發現不動產有危機了，記得在第一時間報警，並提起民事訴訟來暫時凍結移轉。

 

當然除了我們自己之外，我們也要呼籲地政單位既已發現台版地面師的問題，即應全面檢視「遺贈登記」的作業流程，建立更高標準的查證機制。而我們也可以思考，與其被他人濫用，不如自己好好「預立遺囑」，確保不動產能由自己做主。

 

提醒一下，預立遺囑最好經由公證，除了加強公信力外，也可避免未來因格式不符無法順利完成不動產登記。

 

總之，要防止自己或家人落入詐騙陷阱的關鍵，就是「多一分懷疑、少一分受害」。透過四大防範措施，加上專業人士（地政士或公證人等）的協助，就能更加確保財產安全，避免成為下一個詐騙集團的受害者。別因一時疏忽，讓不肖之徒盜走我們的一生心血！（責任編輯：吳佳珍）

 

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（本文作者為挑興文化人文法律線主編，東吳、靜宜與世新大學法律學系兼任講師，前法律白話文運動網站主編。喜歡微醺下的寫作與閱讀，參與法白與挑興系列作品外，著有個人書籍《進擊的公民：探索社會議題的法律指南》，並有同名 IG：attack_on_citizen。想要收聽更多時事分析，還可以打開 Podcast 連結：《召喚法歷》）

 

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